Présenté par la CIBC

L’achat d’une propriété peut représenter son lot de défis pour des acheteurs qui en sont à leur première expérience. Même si la tâche peut sembler complexe, celle-ci peut être accomplie avec succès en suivant ces quelques conseils pratiques.

Déterminez votre capacité de remboursement

Tout d’abord, il est essentiel de connaitre votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant que vous pouvez payer chaque mois afin de couvrir votre hypothèque.

Pour ce faire, il suffit de dresser un budget qui inclut l’ensemble de vos dépenses mensuelles, comme votre épicerie, votre assurance habitation, l’hydroélectricité, vos déplacements, votre habillement, le remboursement de votre dette étudiante, les restaurants, le cinéma, vos vacances, etc.

De façon générale, les institutions financières suggèrent de ne pas consacrer plus de 30 % à 32 % du revenu annuel brut aux dépenses hypothécaires, ce qui inclut le capital (le montant du prêt), l’intérêt, l’impôt foncier, l’électricité ainsi que les frais de condo (si applicables).

En respectant cette limite, vous pourrez toujours faire face à des situations imprévues, telles la perte d’un emploi ou encore la hausse de votre taux hypothécaire.

La mise de fonds

Généralement, il est conseillé de faire une mise de fonds d’au moins 20 % du montant total du prêt hypothécaire afin d’éviter les frais associés à l’achat d’une assurance hypothèque et du même coup faire baisser les paiements mensuels. Il est cependant possible d’effectuer un achat avec une mise de fonds minimale de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $. Dans un tel cas, la loi requiert que le prêt hypothécaire soit assuré avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Si la propriété vaut plus de 500 000 $, vous devrez avancer 10 % additionnel comme mise de fonds pour le solde excédentaire.

Il n’y a pas une bonne ou une mauvaise décision. Attendre pourrait vous permettre de diminuer l’intérêt de votre prêt et du même coup vos paiements, tandis qu’un achat immédiat vous permettrait de cesser de payer un loyer. C’est à vous de considérer ce qui vous avantage le mieux tout en priorisant votre capacité de remboursement. Néanmoins, votre courtier immobilier et votre conseiller hypothécaire peuvent répondre à plusieurs de vos interrogations afin de vous aider à prendre une décision éclairée. N’hésitez pas à en discuter avec eux.

Les frais additionnels

L’achat d’une nouvelle propriété engendre de nombreuses dépenses connexes qu’il vous faudra prévoir dans votre budget afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Parmi celles-ci, l’on note la taxe de bienvenue, les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais de notaires, les coûts associés aux rénovations en plus de ceux liés à votre déménagement, incluant les frais de raccordement pour le câble, la télévision, etc.

N’oubliez pas non plus que vous devrez rembourser au prorata les taxes municipales et scolaires à l’ancien propriétaire si ce dernier s’est acquitté de celles-ci à l’avance.

Programme d’aide financière

De nombreux programmes d’aide financière pour l’achat d’une propriété sont offerts sur le marché, tant au niveau fédéral, provincial et municipal. Parmi ceux-ci, l’on retrouve le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH), le régime d’accession à la propriété (RAP) ainsi que le remboursement de la TPS et de la TVQ pour l’achat d’une habitation neuve ou des rénovations majeures. Une fois de plus, renseignez-vous auprès de votre courtier immobilier et faites une recherche auprès de votre municipalité puisque la plupart d’entre elles offrent de nombreux programmes d’aide financière.

Le prêt hypothécaire

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires qui sont adaptés aux différents besoins des acheteurs. Parmi ceux-ci, l’on retrouve :

Prêt à taux fixe : Le taux d’intérêt demeure le même pendant la durée du prêt hypothécaire, ce qui permet plus de stabilité, en plus d’effectuer les mêmes versements d’un mois à l’autre.

Prêt à taux variable : L’intérêt fluctue en fonction du taux préférentiel tout au long de la durée du prêt hypothécaire. Dans les conditions idéales (taux d’intérêt à la baisse), ce type de prêt permet un remboursement plus rapide.

Prêt ouvert : Le taux d’intérêt est plus élevé, mais ce type d’emprunt permet de rembourser sans pénalité et à tout moment l’ensemble du montant.

En discutant avec votre conseiller hypothécaire, celui-ci pourra vous aider à choisir la formule qui convient le mieux à vos besoins. À titre d’exemple, le conseiller de la CIBC peut présenter les différents produits et offres hypothécaires qui s’offrent à vous, comme un taux d’introduction peu élevé ou une remise en argent, en plus de vous aider pour la pré-approbation de votre prêt hypothécaire.

Pour ceux d’entre vous dont l’horaire est déjà bien rempli, les conseillers mobiles en prêts hypothécaires CIBC peuvent se déplacer à tout moment de la journée, la semaine comme les week-ends, pour vous rencontrer à l’endroit qui vous convient le mieux, le tout afin de vous aider dans vos démarches d’achat.

La pré-approbation hypothécaire

Chose certaine, peu importe le type de prêt que vous acquerrez, il est très avantageux d’obtenir une pré-approbation. Premièrement, elle vous indiquera le montant maximal que la banque est en mesure de vous accorder selon votre capacité de paiement. En connaissant cette limite, il vous sera plus facile de déterminer le genre d’habitation que vous pouvez vous permettre et pour laquelle vous devez faire des recherches.

De plus, une pré-approbation hypothécaire peut vous procurer une priorité sur les autres acheteurs lorsque vous faites une offre d’achat puisque le vendeur sait à l’avance que vous êtes solvable et sérieux dans vos démarches.

Le dossier de crédit est un rapport détaillé sur les emprunts effectués par une personne, le crédit qu’elle a utilisé, l’historique et l’assiduité à payer ses factures et à rembourser ses dettes. Il en ressort un pointage, communément appelé « cote de crédit », qui est établie en fonction de votre historique de crédit. Un bon dossier aide à l’approbation hypothécaire et à réduire le taux d’intérêt.

Il est évident que pour avoir une bonne cote de crédit, vous devez effectuer vos paiements dans les termes convenus et ce, pendant une bonne période afin de prouver aux institutions financières que vous avez la volonté de rembourser. Heureusement, la cote de crédit ne s'arrête pas seulement à cela.

Un vieux sage a déjà dit que dans le monde du crédit…

…les institutions financières prêtent de l'argent seulement aux personnes qui n'en ont pas besoin. Suivez ces 9 conseils pour augmenter vos chances d'emprunt.

1. Démontrez votre capacité à bien gérer vos dettes. Par exemple, vous pouvez contracter de petits emprunts à votre institution financière afin de prouver que vous pouvez rembourser vos dettes selon l’entente conclue. Vous pouvez aussi vous procurer une carte de crédit afin de montrer votre assiduité à régler à temps le solde dû. L’idée, c’est de vous bâtir un historique de transactions qui témoigne de votre rigueur dans la gestion de vos dettes. Plus vous commencez tôt, plus vite votre historique s’étoffe et devient un bon indicateur de votre crédit.

2. Payez vos retards afin de ramener vos comptes à jour. Avoir des retards dans vos paiements réguliers affecte sérieusement votre cote de crédit, spécialement s’il s’agit de retards de 60 ou 90 jours et plus. Cela peut diminuer votre pointage d’une centaine de points, même si jusqu’à maintenant vous avez eu une bonne expérience de crédit. Il est donc crucial que vous ajustiez vos comptes pour ne montrer aucun retard.

3. Réglez tous vos comptes en collection. Les collections sont des taches qui peuvent rester longtemps sur un bureau de crédit, et parfois leur provenance est ignorée. Il s’agit d’un autre aspect qui affecte considérablement votre pointage de crédit. Contactez les agences d’évaluation de crédit ainsi que le prêteur concerné et réglez le problème. Retirer ces renseignements défavorables augmentera rapidement votre pointage.

4. Utilisez vos cartes et marges de crédit en bas de 30% de leur limite. Vous n’étiez pas au courant ? Utiliser votre crédit jusqu’à sa limite a un effet négatif sur votre cote de crédit et les prêteurs se méfieront de vous. Laissez donc les banques augmenter votre limite et essayez de baisser votre utilisation à un niveau raisonnable. Cette façon de faire démontrera que vous n’avez pas besoin de tout votre crédit. Cela aura pour effet d’augmenter systématiquement votre cote de crédit. Mieux encore, payez votre carte de crédit 4 jours avant de recevoir votre relevé, et vous augmenterez votre pointage. Le total des sommes que vous devez ne devrait pas dépasser 30 % de vos limites de crédit, tous comptes confondus. Attention, la nouvelle portion inutilisée de votre carte de crédit n’est pas là pour planifier de nouveaux achats. Évitez les dettes excessives. L'utilisation adéquate et régulière du crédit est avantageuse pour votre réputation en la matière.

5. Gardez vos vieux comptes ouverts. Plus votre compte bancaire est ouvert depuis longtemps, plus son impact sur votre pointage sera positif, en autant qu’il demeure minimalement actif. Si vous ne l’avez pas utilisé depuis longtemps, l’algorithme du calcul de votre cote de crédit risque de l’ignorer. À ce moment, redonnez une deuxième vie à votre vieille carte de crédit. Effectuez votre prochain paiement avec elle, tout en vous assurant de payer la balance après.

6. Évitez d'effectuer des demandes de crédit. Chaque fois que vous appliquez pour obtenir du nouveau crédit, votre demande apparaît sur votre bureau de crédit et baisse automatiquement votre cote. Pour éviter une baisse du pointage, restez loin des demandes de crédit qui peuvent être évitées. Prendre du recul sur ces demandes de crédit aura pour effet d’augmenter graduellement votre cote. Par contre, si vous magasinez pour une voiture, le système n'enregistrera qu'une seule demande si vous avez visité différents concessionnaires dans une période de 30 jours.

7. Corrigez les erreurs. Saviez-vous que plus de 70% des dossiers de crédit des Canadiens comportent des erreurs[1] ? Surpris ? Ces erreurs, dont vous ignorez l’existence, peuvent vous coûter un refus… Si vous voyez une erreur dans votre dossier, informez-en l’agence de crédit immédiatement. Elle communiquera avec le prêteur en question et l’information sera supprimée de votre dossier.

8. Payez toujours vos factures à temps. Sur votre carte de crédit, des paiements réguliers, même s'il ne s'agit que du montant minimum, vous vaudront une meilleure cote que de payer le solde entier en retard ! Des retards répétés, que le montant dû soit de 50$ ou de 2000$, entachent votre dossier, spécialement si le retard dépasse 90 jours. Après 120 jours de retard, votre compte peut aboutir dans une agence de recouvrement, et à ce moment votre pointage se met à dégringoler. Votre dossier de crédit garde pendant six ans les traces de vos retards. Une faillite y demeure pendant sept ans.

9. Utilisez activement divers types de crédit pendant une période prolongée. Vous serez désavantagé si vous utilisez la même carte de crédit depuis 10 ans, et rien d'autre. Les prêteurs aiment voir que vous avez fait l'expérience de divers outils de crédit : cartes, marges, prêts auto, etc. Par contre, si vous avez plus de sept cartes et marges de crédit, cela pourrait nuire à votre pointage. Annuler des cartes n'y changera rien : elles resteront inscrites à votre dossier.

Saviez-vous ?

La majorité des institutions financières ont un système qui donne une réponse automatiquement basée sur le pointage. Vous pouvez alors passer inaperçu à leurs yeux, et ainsi obtenir le prêt hypothécaire tant désiré, possiblement à un taux très compétitif, tout en n'ayant que quelques semaines de bonne expérience de crédit.

Conseil :

Commandez une copie de votre dossier de crédit (Equifax et/ou TransUnion) une fois par année, pour en contrôler le contenu. Et, en dernier lieu, évitez les chèques sans fonds!