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The 4 Major Steps
Here is an overview of the four major steps you need to follow to simplify the purchase of your first home.
Financing
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Tips at a Glance
We have simplified and organized all the information you need about buying your first home. Here are 3 samples of our content. Create an account for access to a ton more tips on optimizing your buying experience.
Présenté par
Il existe plusieurs programmes qui viennent en aide aux acheteurs d’une première maison. Ce type de soutien financier peut autant venir du gouvernement fédéral que du gouvernement québécois, tandis que certaines municipalités offrent elles aussi leur appui aux nouveaux propriétaires. Voici une liste de quelques-uns de ces programmes qui pourront vous aider dans l’acquisition ou la rénovation de votre nouvelle propriété.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Le CIAPH est un crédit d’impôt fédéral calculé sur le revenu non remboursable de 5000 $ multiplié par le plus bas taux d’imposition sur le revenu des particuliers (15 %). Il est prévu pour l’achat d’une première habitation, tandis que le montant maximal accordé est de 750 $ (par couple) pouvant être déduit lors de l’année d’imposition où la propriété est acquise. Afin d’y avoir accès, les requérants ne doivent pas avoir habité une autre habitation dont eux ou leur conjoint étaient propriétaires, et ce, pour les cinq années précédant l’acquisition de la nouvelle habitation.
Le régime d’accession à la propriété (RAP)
Le RAP est un programme d’aide fédéral qui permet de retirer jusqu’à 25 000 $ d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) afin de l’investir pour l’achat ou la construction d’une habitation. Il est possible pour chacun des conjoints d’y avoir accès, à condition qu’aucun de ceux-ci n’ait précédemment bénéficié du programme et qu’ils n’aient pas été propriétaires d’une résidence dans les cinq années précédant le nouvel achat. La somme retirée doit être remboursée sur une période de 15 ans à partir du 31 décembre de la deuxième année suivant l’année du retrait. Il est possible pour les personnes qui ne possèdent pas de REER d’emprunter afin d’investir la somme dans un REER, puis de l’utiliser pour le RAP. Cette opération permet une mise de fonds plus importante.
Remboursement partiel de la prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les maisons écoénergétiques
Lorsqu’une propriété est achetée avec une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat, le prêteur exige une assurance pour le prêt hypothécaire. Celle-ci prendra la forme d’une prime établie en fonction de l’importance de la mise de fonds étant ajoutée au montant du prêt et qui sera incluse dans les paiements hypothécaires. La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) prévoit un remboursement partiel de cette prime pouvant aller jusqu’à 25 % lorsque les emprunteurs construisent une habitation écoénergétique ou qu’ils procèdent à des rénovations qui réduisent la consommation d’énergie de leur propriété.
Le remboursement de la prime est de l’ordre de 15 % pour des constructions neuves qui répondent aux normes québécoises Novoclimat, alors que celui-ci passe à 25 % avec une conformité aux normes fédérales R-2000. Ces mêmes taux de remboursement peuvent être accordés pour des habitations rénovées, tandis que celles-ci doivent être évaluées par un conseiller en efficacité énergétique de Ressources naturelles Canada (RNCan) avant et après les améliorations écoénergétiques.
Novoclimat 2.0
Ce programme favorise la construction d’habitations à haute performance énergétique qui répondent à des normes préétablies par le gouvernement du Québec. Pour y avoir accès, la propriété doit être construite ou rénovée par un entrepreneur certifié Novoclimat 2.0. L’aide financière offerte est de 2000 $ pour le premier propriétaire d’une habitation homologuée Novoclimat 2.0, tandis que ce montant passe à 4000 $ pour l’acheteur d’une première maison. Il suffit de remplir un formulaire afin de recevoir l’aide financière une fois que l’habitation est homologuée.
RénoVert
Ce crédit d’impôt remboursable favorise les rénovations écoresponsables qui auront un impact positif sur le plan énergétique ou environnemental. Les travaux doivent être effectués par un entrepreneur qualifié sur une résidence principale qui fut construite avec le 1er janvier 2016. Le montant maximal accordé est de 10 000 $ correspondant à 20 % de la partie des dépenses admissibles qui excèdent 2 500 $ ayant été payées entre le 17 mars 2016 et 1er octobre 2016.
Rénoclimat
Le programme Rénoclimat favorise les rénovations qui aideront à réduire la consommation d’énergie d’une habitation. L’aide financière accordée peut aller jusqu’à 2440 $ pour des travaux effectués sur l’enveloppe du bâtiment, comme pour l’isolation du toit, pour l’amélioration de l’étanchéité ainsi que pour l’installation ou le remplacement des systèmes mécaniques employés dans la maison (systèmes de chauffage, ventilation, etc.). Afin d’avoir accès à ce remboursement monétaire, les propriétaires doivent faire inspecter leur maison avant et après les rénovations pour vérifier que celles-ci répondent aux normes Rénoclimat.
Ville de Montréal
Pour les familles comprenant un enfant de moins de 18 ans qui achètent une première propriété, la ville de Montréal prévoit un montant forfaitaire pouvant aller jusqu’à 2250 $ pour l’acquisition d’une habitation nouvellement construite dont la valeur est de moins de 250 000 $. Cette même aide financière est accordée à un premier acheteur sans enfant qui acquiert une propriété valant moins de 200 000 $. Le programme prévoit aussi le remboursement complet de la taxe de bienvenue (droits de mutation) sous certaines conditions, comme lors de l’achat d’un bâtiment existant de 1, 2 ou 3 logements hors sol.
La ville de Montréal propose aussi le programme « Rénovation à la carte » pour la rénovation ou le remplacement de certaines composantes extérieures et intérieures de la maison, ainsi que le programme « Rénovation résidentielle majeure » qui vise les rénovations pour l’ensemble d’un bâtiment résidentiel.
Ville de Québec
Parmi les différents programmes qui sont offerts par la Ville de Québec, l’on retrouve « Accès Famille ». Celui-ci aide les familles dans l’acquisition d’une propriété grâce à un crédit d’accession relatif à la mise de fonds minimale requise lors de l’achat d’une habitation neuve. En somme, il s’agit d’un prêt sans intérêt équivalent à la mise de fonds minimale nécessaire de 5 % pour l’achat d’une propriété. Ce programme s’adresse autant au couple avec ou sans enfant, ainsi qu’aux familles monoparentales. La municipalité de Québec prévoit aussi diverses subventions pour la rénovation ou la restauration d’habitations existantes.
Présenté par la CIBC
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L’achat d’une propriété peut représenter son lot de défis pour des acheteurs qui en sont à leur première expérience. Même si la tâche peut sembler complexe, celle-ci peut être accomplie avec succès en suivant ces quelques conseils pratiques.
Déterminez votre capacité de remboursement
Tout d’abord, il est essentiel de connaitre votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant que vous pouvez payer chaque mois afin de couvrir votre hypothèque.
Pour ce faire, il suffit de dresser un budget qui inclut l’ensemble de vos dépenses mensuelles, comme votre épicerie, votre assurance habitation, l’hydroélectricité, vos déplacements, votre habillement, le remboursement de votre dette étudiante, les restaurants, le cinéma, vos vacances, etc.
De façon générale, les institutions financières suggèrent de ne pas consacrer plus de 30 % à 32 % du revenu annuel brut aux dépenses hypothécaires, ce qui inclut le capital (le montant du prêt), l’intérêt, l’impôt foncier, l’électricité ainsi que les frais de condo (si applicables).
En respectant cette limite, vous pourrez toujours faire face à des situations imprévues, telles la perte d’un emploi ou encore la hausse de votre taux hypothécaire.
La mise de fonds
Généralement, il est conseillé de faire une mise de fonds d’au moins 20 % du montant total du prêt hypothécaire afin d’éviter les frais associés à l’achat d’une assurance hypothèque et du même coup faire baisser les paiements mensuels. Il est cependant possible d’effectuer un achat avec une mise de fonds minimale de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $. Dans un tel cas, la loi requiert que le prêt hypothécaire soit assuré avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Si la propriété vaut plus de 500 000 $, vous devrez avancer 10 % additionnel comme mise de fonds pour le solde excédentaire.
Il n’y a pas une bonne ou une mauvaise décision. Attendre pourrait vous permettre de diminuer l’intérêt de votre prêt et du même coup vos paiements, tandis qu’un achat immédiat vous permettrait de cesser de payer un loyer. C’est à vous de considérer ce qui vous avantage le mieux tout en priorisant votre capacité de remboursement. Néanmoins, votre courtier immobilier et votre conseiller hypothécaire peuvent répondre à plusieurs de vos interrogations afin de vous aider à prendre une décision éclairée. N’hésitez pas à en discuter avec eux.
Les frais additionnels
L’achat d’une nouvelle propriété engendre de nombreuses dépenses connexes qu’il vous faudra prévoir dans votre budget afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Parmi celles-ci, l’on note la taxe de bienvenue, les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais de notaires, les coûts associés aux rénovations en plus de ceux liés à votre déménagement, incluant les frais de raccordement pour le câble, la télévision, etc.
N’oubliez pas non plus que vous devrez rembourser au prorata les taxes municipales et scolaires à l’ancien propriétaire si ce dernier s’est acquitté de celles-ci à l’avance.
Programme d’aide financière
De nombreux programmes d’aide financière pour l’achat d’une propriété sont offerts sur le marché, tant au niveau fédéral, provincial et municipal. Parmi ceux-ci, l’on retrouve le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH), le régime d’accession à la propriété (RAP) ainsi que le remboursement de la TPS et de la TVQ pour l’achat d’une habitation neuve ou des rénovations majeures. Une fois de plus, renseignez-vous auprès de votre courtier immobilier et faites une recherche auprès de votre municipalité puisque la plupart d’entre elles offrent de nombreux programmes d’aide financière.
Le prêt hypothécaire
Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires qui sont adaptés aux différents besoins des acheteurs. Parmi ceux-ci, l’on retrouve :
Prêt à taux fixe : Le taux d’intérêt demeure le même pendant la durée du prêt hypothécaire, ce qui permet plus de stabilité, en plus d’effectuer les mêmes versements d’un mois à l’autre.
Prêt à taux variable : L’intérêt fluctue en fonction du taux préférentiel tout au long de la durée du prêt hypothécaire. Dans les conditions idéales (taux d’intérêt à la baisse), ce type de prêt permet un remboursement plus rapide.
Prêt ouvert : Le taux d’intérêt est plus élevé, mais ce type d’emprunt permet de rembourser sans pénalité et à tout moment l’ensemble du montant.
En discutant avec votre conseiller hypothécaire, celui-ci pourra vous aider à choisir la formule qui convient le mieux à vos besoins. À titre d’exemple, le conseiller de la CIBC peut présenter les différents produits et offres hypothécaires qui s’offrent à vous, comme un taux d’introduction peu élevé ou une remise en argent, en plus de vous aider pour la pré-approbation de votre prêt hypothécaire.
Pour ceux d’entre vous dont l’horaire est déjà bien rempli, les conseillers mobiles en prêts hypothécaires CIBC peuvent se déplacer à tout moment de la journée, la semaine comme les week-ends, pour vous rencontrer à l’endroit qui vous convient le mieux, le tout afin de vous aider dans vos démarches d’achat.
La pré-approbation hypothécaire
Chose certaine, peu importe le type de prêt que vous acquerrez, il est très avantageux d’obtenir une pré-approbation. Premièrement, elle vous indiquera le montant maximal que la banque est en mesure de vous accorder selon votre capacité de paiement. En connaissant cette limite, il vous sera plus facile de déterminer le genre d’habitation que vous pouvez vous permettre et pour laquelle vous devez faire des recherches.
De plus, une pré-approbation hypothécaire peut vous procurer une priorité sur les autres acheteurs lorsque vous faites une offre d’achat puisque le vendeur sait à l’avance que vous êtes solvable et sérieux dans vos démarches.
Your credit record is a detailed file that includes your loans, the credit you’ve used and your ability to pay your bills and debts with constancy. It all adds up to fix your «credit score», which is determined by your credit history. A good record is important to obtain a mortgage and can also assure you the best possible interest rate.
It’s obvious that in order to get a good credit score, you have to pay your bills in time. By doing so on a regular basis, you’ll prove yourself trustworthy to the banking institutions. But there’s way more to your credit score.
There’s an old saying that in the credit world…
…only the wealthiest get loans from banking institutions. Here are 9 recommendations to better the odds of getting a mortgage.
1. Showing your debt management capacity. You can contract small loans from your banking institution to show that you’re reliable. Getting a credit card is also a way to build a credit history, just make sure that you pay your balance in time. These are examples that will help you demonstrate that you’re responsible when it comes to your debt management. The sooner you start, the better it is for you credit record.
2. Paying your runnning balance. Making late payments, especially if it’s more then 60 or 90 days, really affects your credit score. So make sure you don’t have delays in your payments. It could lower you credit score considerably, even if you always had a good credit history.
3. Clearing all overdue accounts. You may not even know where they come from, but collections can really hurt your credit record, and for a long time. Get rid of these unwanted information and you’ll see your credit score go up quickly. To do so you’ll have to get in touch with the credit bureau and the concern lender.
4. Keeping your credit utilization below 30% of your limit. In fact, maxing out your credit card is pretty bad for your credit score. Fortunately, your credit score can recover as you pay down your balances. You can even let the banks raise your limit, as long as you assure a reasonable utilization. Even better, paying your credit card bill 4 days in advance will make your score increase considerably. All your credit balance put together shouldn’t exceed 30% of your limit. And be careful! The remaining balance isn’t there to create even more debt. Keeping a manageable credit balance is good for your credit record and more appealing to lenders.
5. Keeping your old accounts open. As long as it has some sort of activity, the longer you have an open bank account, the better it is for your credit score. It won’t be considered in the calculation of your score if it has been inactive for too long. It would even be a good idea to use an old credit card to make a payment. But make sure you pay the upcoming bill.
6. Staying away from credit application. It automatically shows on your credit bureau every time you apply for a new credit card or loan, and that always affects your score. Stay away from new applications to avoid such a problem. If you’re looking for a new car, you’ll be glad to know that only one credit check will be considered, no matter how many dealerships you stopped by in a 30 days period.
7. Fixing the mistakes. Did you know that in Canada, 7 out of 10 credit records are inaccurate[1]? One of those mistakes could be the difference between a yes or a no... Don’t waste time and contact de credit agency if you think something’s wrong with your file. They will get in touch with the lender and fix the problem.
8. Always pay your bills in time. Doing only the minimum payment on your credit card regularly will give you a better rating then if you pay the total balance late! No matter if your balance is 50$ or 2000$, late payments will really hurt your record, especially if it goes past 90 days. Your account could even end up in collection if the delay is more than 120 days. That’s when you credit score starts to collapse. Late payments will stick to your file for 6 years, as bankruptcy stays there for 7 years.
9. Using a variety of credit on an extended period of time. Lenders won’t like it if you only had one credit card for the past 10 years. You’ll appeal more to them if you’ve experienced all types of credit like cards, margins, car loans, etc. On the other hand, having more than 7 cards and margins could hurt your credit score. Be aware that even if you cancel a card, it remains on your record.
Did you know ?
Most financial institutions use an automated system that is strictly based on the credit score. So even with only a few weeks of good credit, you could pass under the radar and obtain the mortgage you want at the best possible rate.
Advice :
Ask for a copy of your credit record (Equifax or TransUnion) once a year to stay in control. Finally, never ever write rubber checks.
[1] Source: Bureau Canadien du Crédit, 2016
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